REPORT DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE INTERNAZIONALE

Per proprietà di Sergio Tosi

Il presente documento costituisce un'analisi professionale completa del valore di mercato dell'immobile situato in Via XII Settembre 33, Tuscania (VT), conforme agli standard valutativi internazionali. La valutazione è stata eseguita applicando metodologie riconosciute a livello globale per determinare il potenziale di investimento dell'immobile sul mercato italiano ed internazionale.

Data: 04/08/2025 Versione: 2025



IDENTIFICAZIONE E QUALIFICAZIONE INTERNAZIONALE

DATI DEL CONSULENTE IMMOBILIARE

Professionista Incaricato

Nome e Cognome: Eugenio Orlyuk

Agenzia: Remax Kye House

Qualifica Consulente immobiliare

OGGETTO DELLA VALUTAZIONE - PROFILO INTERNAZIONALE

Identificazione Immobile

Caratteristiche Principali

  • Indirizzo: Via XII Settembre n. 33, Piano Terra, Tuscania (VT)
  • Destinazione d'uso: Residenziale/Uso misto
  • Classificazione internazionale: Residenziale - Appartamento nel Centro Storico

Dimensioni

  • Superficie commerciale: 85 m² / 915 piedi quadrati
  • Superficie utile: 85 m² / 915 piedi quadrati
  • Pertinenze: Completamente arredato

Localizzazione

  • Coordinate GPS: 42.4167°N, 11.8667°E

Immobile in valutazione - Vista esterna

COMPOSIZIONE CATASTALE


Dettagli Catastali Completi

Immobile 1

  • Foglio 39
  • Particella 156
  • Sub. 1
  • Cat. C/2, Classe 5
  • Superficie: 52 m²

Immobile 2

  • Foglio 39
  • Particella 156
  • Sub. 3
  • Cat. A/3, Classe 3
  • Superficie: 61 m²

Rendita catastale totale: €321,06 annua

La configurazione catastale evidenzia la suddivisione dell'immobile in due unità distinte, permettendo diverse strategie di utilizzo e ottimizzazione fiscale per investitori internazionali.

STANDARD TECNICI INTERNAZIONALI

Caratteristiche Strutturali

Anno costruzione

1800 (edificio storico restaurato)

Tipologia costruttiva

Muratura in tufo locale - Conformità standard europei

Stato conservativo

Ottimo (completamente ristrutturato)

Piano

Piano Terra

Esposizione

Multiple - 6+ ore sole/giorno

Antisismico

Zona sismica 3 - Normativa italiana vigente

CERTIFICAZIONI E COMPLIANCE

Certificazione energetica

Classe A1 (IPE: 6.0 KWh/m²a)

Prestazione energetica eccellente, significativamente superiore alla media degli edifici storici italiani.

Certificazioni sostenibilità

Efficienza energetica superiore standard UE

L'immobile rispetta i più recenti parametri europei in materia di sostenibilità energetica.

Conformità e accessibilità

  • Conformità antincendio: CPI conforme normativa italiana
  • Accessibilità: Piano terra - Accesso facilitato
  • Connettività: Fibra ottica disponibile nella zona

IMPIANTISTICA - STANDARD EUROPEI

Dotazioni Tecniche Conformi alle Normative UE

L'immobile è dotato di impianti moderni che rispettano pienamente le normative europee in materia di sicurezza, efficienza e sostenibilità, garantendo comfort e funzionalità a standard internazionali.

Riscaldamento

Autonomo a metano installato nel 2020, conforme alla Classe A di efficienza energetica. Sistema di distribuzione uniforme con controllo intelligente della temperatura.

Climatizzazione

Impianto presente con unità interne a basso impatto visivo, certificato in Classe energetica A. Dotato di filtri antipolvere e sistema di purificazione dell'aria.

Impianto elettrico

Conforme alle norme CEI 64-8 con certificazione del 2020. Dotato di salvavita di ultima generazione e predisposizione per sistemi domotici avanzati.

Impianto idrico

Conforme alle normative UE con approvvigionamento da acqua potabile comunale. Tubazioni moderne con trattamento anticalcare integrato.

Domotica

Sistema base presente con controllo remoto di illuminazione, climatizzazione e sicurezza. Espandibile con moduli aggiuntivi per una gestione completa dell'abitazione.

ANALISI LOCATION - CONTESTO INTERNAZIONALE

Posizionamento Geografico

Indirizzo completo

Via XII Settembre 33, 01017 Tuscania (VT), Italia

Distanze strategiche

  • Aeroporto Roma FCO: 120 km / 90 minuti
  • Centro storico: immediato / 2 minuti a piedi

Classificazione area

Centro Storico Medievale - Bandiera Arancione TCI

Microzona OMI: Centro Storico B1 - Posizione storica di pregio

Contesto Ambientale - Punteggio di Qualità

Indice di Qualità della Vita

75/100 (tipico borgo italiano)

Verde pubblico

Parco Torre di Lavello, spazi verdi pubblici

Qualità aria

Eccellente (zona rurale Lazio)

Servizi e Collegamenti - Standard Internazionali

Aeroporti internazionali

  • Roma FCO (120km)
  • Roma CIA (100km)
  • Pisa (200km)

Servizi premium

  • Scuole internazionali: Roma (90 min)
  • Servizi sanitari: Ospedale Belcolle Viterbo (20km)
  • Shopping: Tuscia Outlet Viterbo, Roma

ANALISI DI MERCATO GLOBALE E LOCALE

TENDENZA IMMOBILIARE INTERNAZIONALE 2025

Contesto Macroeconomico

€216B

Mercato immobiliare europeo

Investimenti totali nel 2025 (+13% rispetto all'anno precedente)

€10B

Italia investimenti immobiliari

Volume totale per il 2025, con crescente interesse da investitori internazionali

2.67%

Tassi interesse

EURIRS 20 anni (agosto 2025), in calo rispetto al triennio precedente

1.08

EUR/USD

Tasso di cambio favorevole per investitori statunitensi sul mercato italiano

Mercato Locale vs. Internazionale

ANALISI COMPARATIVA - TRANSAZIONI DOCUMENTATE 2024-2025

Campione Rappresentativo di Transazioni

1

Marzo 2024

  • Tipologia: Appartamento centro storico, 90 m²
  • Prezzo: €83.000
  • €/m²: €922
  • Acquirente: Investitore nazionale
  • Tempi vendita: 95 giorni
  • Particolarità: Via Piazza Mazzini, arredato
2

Giugno 2024

  • Tipologia: Appartamento Via XII Settembre, 90 m²
  • Prezzo: €87.000
  • €/m²: €967
  • Acquirente: Investitore europeo
  • Tempi vendita: 75 giorni
  • Particolarità: Piano primo, ristrutturato
1

Gennaio 2025

  • Tipologia: Appartamento centro storico, 85 m²
  • Prezzo: €79.500
  • €/m²: €935
  • Acquirente: Investitore straniero (Germania)
  • Tempi vendita: 60 giorni
  • Particolarità: Classe energetica B
2

Maggio 2025

  • Tipologia: Appartamento arredato, 80 m²
  • Prezzo: €76.000
  • €/m²: €950
  • Acquirente: Investitore Italia/estero
  • Tempi vendita: 45 giorni
  • Particolarità: Pronto investimento

Analisi Statistica Comparabili

  • Prezzo medio €/m²: €944
  • Scarto quadratico medio: ±3.8%
  • Tendenza prezzi: Stabile/Crescente (+1.2% trim.)
  • Premium acquirenti esteri: +5-8%

STRATEGIA MARKETING INTERNAZIONALE

PIANO STRATEGICO 180 GIORNI - TARGET ESTERO

1

Fase 1: Lancio Internazionale (Giorni 1-45)

Prezzo lancio: €73.000 / $78.840 USD / £62.780 GBP

Marketing mix internazionale:

  • Portali premium: Sotheby's, Christie's, Global Property Guide
  • Tour virtuale 360° + riprese drone centro storico
  • Materiali marketing: IT/EN/DE/FR
  • Fiere immobiliari internazionali

Target geografico: Germania, Regno Unito, Francia, USA, Paesi Bassi

2

Fase 2: Analisi della Risposta del Mercato (Giorni 46-90)

Prezzo adeguato: €70.810 (-3%)

  • Analisi feedback: Per nazionalità acquirenti
  • Servizi a valore aggiunto: Consulenza fiscale, assistenza residenza
  • Partnership: Consulenti fiscali tedeschi/inglesi
  • Stagionalità: Adeguamento periodo estivo
3

Fase 3: Riposizionamento Strategico (Giorni 91-135)

Prezzo competitivo: €67.890 (-7%)

Pacchetto servizi migliorato:

  • Assistenza permesso soggiorno/residenza
  • Consulenza ottimizzazione fiscale
  • Servizi di gestione immobiliare
  • Garanzia reddito locativo primo anno

Campagne mirate: Per paese specifico

4

Fase 4: Chiusura Internazionale (Giorni 136-180)

Prezzo finale negoziabile: €65.700 (-10%)

Servizio completo internazionale:

  • Assistenza legale multilingue
  • Facilitazione bancaria/mutui
  • Servizi post-vendita completi
  • Passaggio di gestione immobiliare

VALUTAZIONE CON METODI INTERNAZIONALI

METODI VALUTATIVI Standard Internazionali di Valutazione

Approccio di Mercato - Metodo Comparativo

  • Aggiustamento vendite comparabili: €73.000
  • Premium di localizzazione: Centro storico +8%
  • Aggiustamento condizioni: Ottimo stato +5%
  • Aggiustamento temporale: Dati recenti 2025 0%

Valore Approccio di Mercato: €73.000

Approccio al Reddito - Valore di Investimento

  • Rendimento da locazione atteso: 7.62% annuo (lordo)
  • Reddito locativo lordo: €6.487/anno (€6.36/m²/mese)
  • Spese operative: €2.380/anno
  • Reddito Operativo Netto: €4.107/anno
  • Tasso di capitalizzazione dell'area: 6.0-7.5%

Valore Approccio al Reddito: €67.000

Approccio al Costo - Costo di Sostituzione

  • Valore del terreno: €35.000 (centro storico)
  • Costo di costruzione a nuovo: €800/m² (restauro storico)
  • Deprezzamento fisico: 15% (edificio 1800)
  • Obsolescenza funzionale: 5% (layout storico)
  • Obsolescenza economica: 0% (zona turistica)

Valore Approccio al Costo: €78.000

VALUTAZIONE FINALE - FASCIA DI PREZZO

Valutazione Tri-scenariale

VALORE MASSIMO: €78.000

  • Tempistica di mercato: Ottimale (estate 2025)
  • Profilo acquirente: Investitore premium internazionale
  • Tempistica: 60-90 giorni
  • Probabilità realizzazione: 25%
  • Valuta: Favorevole EUR vs USD

VALORE PIÙ PROBABILE: €73.000

  • Tempistica di mercato: Normale
  • Profilo acquirente: Investitore/Utilizzatore finale
  • Tempistica: 90-150 giorni
  • Probabilità realizzazione: 60%
  • Scenario base valutazione conforme IVS

VALORE MINIMO: €67.000

  • Tempistica di mercato: Sfavorevole
  • Profilo acquirente: Opportunista/Investitore locale
  • Tempistica: 150-240 giorni
  • Probabilità realizzazione: 90%
  • Scenario stress market

ANALISI INVESTIMENTO PER ACQUIRENTI ESTERI

METRICHE DI INVESTIMENTO

Rendimenti e Performance

7.62%

Rendimento lordo da locazione

Rendimento annuo lordo da locazione

4.83%

Rendimento netto da locazione

Rendimento annuo al netto delle spese

15-20%

Apprezzamento del capitale

Stima della rivalutazione a 5 anni

ROI totale atteso

22-28% combinando rendita locativa e apprezzamento del capitale

Periodo di recupero

11-13 anni per recuperare l'investimento iniziale

Costi Totali Acquisizione

Costi Gestione Annuali

ANALISI FISCALE INTERNAZIONALE

Tassazione per Non Residenti

Imposte sui redditi

IRES su redditi locazione: 26% (ritenuta alla fonte)

Plusvalenze: 26% se vendita <5 anni

Applicazione conforme alle convenzioni fiscali bilaterali per evitare la doppia imposizione.

Imposte patrimoniali

IVIE (Imposta Valore Immobili Estero): 1.06% annuo per residenti italiani all'estero

Applicabile in base alla residenza fiscale dell'acquirente e alle convenzioni fiscali.

Ottimizzazione fiscale

Convenzioni fiscali disponibili: Germania, Francia, UK, USA, Paesi Bassi

Strutture ottimizzanti: Holding europea, Strutture Fiduciarie

Possibilità di pianificazione fiscale internazionale personalizzata in base al paese di residenza dell'investitore.

MATRICE SWOT INTERNAZIONALE

PUNTI DI FORZA

  • Location prestigiosa centro storico
  • Rendimento competitivo 7.62%
  • Classe energetica A1 superiore
  • Prezzo competitivo vs mercato
  • Crescita turismo +8.6%

OPPORTUNITÀ

  • Investitori esteri +9.5% Italia
  • Tassi mutui in calo 2.94%
  • Tuscania Bandiera Arancione
  • Recovery turismo post-COVID
  • Incentivi per l'edilizia sostenibile

DEBOLEZZE

  • Costi transazione elevati (16.6%)
  • Barriere linguistiche/burocratiche
  • Mercato locale piccolo
  • Edificio storico (manutenzione)
  • Liquidità limitata in piccola città

MINACCE

  • Instabilità cambi EUR/USD
  • Tassazione non residenti 26%
  • Concorrenza mercati UE
  • Regolamentazione affitti brevi
  • Possibili modifiche fiscali

DOCUMENTAZIONE E COMPLIANCE

ALLEGATI TECNICI INTERNAZIONALI

Documentazione Completa

La valutazione include una serie di allegati tecnici che forniscono supporto documentale all'analisi e permettono di verificare tutti i dati riportati nel presente documento.

1

Visura Catastale aggiornata

Documentazione ufficiale estratta dagli archivi dell'Agenzia delle Entrate - Territorio, comprensiva di planimetrie catastali e certificazione della rendita.

2

Documentazione fotografica

Set completo di immagini professionali dell'immobile, degli interni, degli esterni e del contesto urbano circostante per una valutazione visiva accurata.

DISCLAIMER E NOTE LEGALI INTERNAZIONALI

Validità e Limitazioni

Conformità e validità

Relazione conforme agli Standard Internazionali di Valutazione

Data emissione: 04/08/2025

Validità: 6 mesi (mercato stabile)

Basi metodologiche

Valutazione basata su dati di mercato 2024-2025 e analisi delle tendenze

Tassi di cambio EUR/USD 1.08, EUR/GBP 0.86 alla data valutazione

Limitazioni di Responsabilità

  • Valutazione per fini di investimento - Non consulenza fiscale specifica
  • Mercato soggetto a fluttuazioni valutarie e normative
  • Cambiamenti normativi possono influenzare rendimenti investimento
  • Si raccomanda consulenza legale indipendente pre-acquisizione
  • Rendimenti passati non garantiscono performance future

Certificazione Valutatore

Il sottoscritto certifica che la presente valutazione è stata condotta in conformità agli Standard Internazionali di Valutazione IVSC e alle migliori pratiche internazionali per valutazione immobiliare, utilizzando dati di mercato aggiornati ad agosto 2025 e metodologie riconosciute a livello internazionale.

Timbro e Firma

Data: 04/08/2025

Eugenio Orlyuk

VALORE FINALE RACCOMANDATO

€73.000

Riepilogo Valutazione

€73.000

Valore Finale

Valutazione consigliata in linea con gli standard internazionali

€859

Prezzo/m²

Rapporto prezzo/superficie di 85 m²

7.62%

Rendimento

Rendimento lordo stimato annuo

Intervallo valutativo: €67.000 - €78.000

Questa valutazione rappresenta il valore di mercato equo dell'immobile secondo gli standard internazionali, tenendo conto delle sue caratteristiche uniche, della posizione privilegiata nel centro storico di Tuscania e del potenziale di rendimento per investitori italiani ed esteri.

L'immobile offre un eccellente rapporto qualità-prezzo nel contesto del mercato immobiliare italiano di pregio, con caratteristiche di unicità che lo rendono particolarmente interessante per acquirenti internazionali alla ricerca di un investimento redditizio in una località autentica italiana.