REPORT DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE INTERNAZIONALE
Per proprietà di Sergio Tosi
Il presente documento costituisce un'analisi professionale completa del valore di mercato dell'immobile situato in Via XII Settembre 33, Tuscania (VT), conforme agli standard valutativi internazionali. La valutazione è stata eseguita applicando metodologie riconosciute a livello globale per determinare il potenziale di investimento dell'immobile sul mercato italiano ed internazionale.
Data: 04/08/2025 Versione: 2025
IDENTIFICAZIONE E QUALIFICAZIONE INTERNAZIONALE
DATI DEL CONSULENTE IMMOBILIARE
Professionista Incaricato
Nome e Cognome: Eugenio Orlyuk
Agenzia: Remax Kye House
Qualifica Consulente immobiliare
OGGETTO DELLA VALUTAZIONE - PROFILO INTERNAZIONALE
Identificazione Immobile
Caratteristiche Principali
  • Indirizzo: Via XII Settembre n. 33, Piano Terra, Tuscania (VT)
  • Destinazione d'uso: Residenziale/Uso misto
  • Classificazione internazionale: Residenziale - Appartamento nel Centro Storico
Dimensioni
  • Superficie commerciale: 85 m² / 915 piedi quadrati
  • Superficie utile: 85 m² / 915 piedi quadrati
  • Pertinenze: Completamente arredato
Localizzazione
  • Coordinate GPS: 42.4167°N, 11.8667°E
Immobile in valutazione - Vista esterna
COMPOSIZIONE CATASTALE
Dettagli Catastali Completi
Immobile 1
  • Foglio 39
  • Particella 156
  • Sub. 1
  • Cat. C/2, Classe 5
  • Superficie: 52 m²
Immobile 2
  • Foglio 39
  • Particella 156
  • Sub. 3
  • Cat. A/3, Classe 3
  • Superficie: 61 m²
Rendita catastale totale: €321,06 annua
La configurazione catastale evidenzia la suddivisione dell'immobile in due unità distinte, permettendo diverse strategie di utilizzo e ottimizzazione fiscale per investitori internazionali.
STANDARD TECNICI INTERNAZIONALI
Caratteristiche Strutturali
Anno costruzione
1800 (edificio storico restaurato)
Tipologia costruttiva
Muratura in tufo locale - Conformità standard europei
Stato conservativo
Ottimo (completamente ristrutturato)
Piano
Piano Terra
Esposizione
Multiple - 6+ ore sole/giorno
Antisismico
Zona sismica 3 - Normativa italiana vigente
CERTIFICAZIONI E COMPLIANCE
Certificazione energetica
Classe A1 (IPE: 6.0 KWh/m²a)
Prestazione energetica eccellente, significativamente superiore alla media degli edifici storici italiani.
Certificazioni sostenibilità
Efficienza energetica superiore standard UE
L'immobile rispetta i più recenti parametri europei in materia di sostenibilità energetica.
Conformità e accessibilità
  • Conformità antincendio: CPI conforme normativa italiana
  • Accessibilità: Piano terra - Accesso facilitato
  • Connettività: Fibra ottica disponibile nella zona

La classificazione energetica A1 rappresenta un valore aggiunto eccezionale per un immobile storico, offrendo significativi risparmi sui costi di gestione e un vantaggio competitivo sul mercato internazionale.
IMPIANTISTICA - STANDARD EUROPEI
Dotazioni Tecniche Conformi alle Normative UE
L'immobile è dotato di impianti moderni che rispettano pienamente le normative europee in materia di sicurezza, efficienza e sostenibilità, garantendo comfort e funzionalità a standard internazionali.
Riscaldamento
Autonomo a metano installato nel 2020, conforme alla Classe A di efficienza energetica. Sistema di distribuzione uniforme con controllo intelligente della temperatura.
Climatizzazione
Impianto presente con unità interne a basso impatto visivo, certificato in Classe energetica A. Dotato di filtri antipolvere e sistema di purificazione dell'aria.
Impianto elettrico
Conforme alle norme CEI 64-8 con certificazione del 2020. Dotato di salvavita di ultima generazione e predisposizione per sistemi domotici avanzati.
Impianto idrico
Conforme alle normative UE con approvvigionamento da acqua potabile comunale. Tubazioni moderne con trattamento anticalcare integrato.
Domotica
Sistema base presente con controllo remoto di illuminazione, climatizzazione e sicurezza. Espandibile con moduli aggiuntivi per una gestione completa dell'abitazione.
ANALISI LOCATION - CONTESTO INTERNAZIONALE
Posizionamento Geografico
Indirizzo completo
Via XII Settembre 33, 01017 Tuscania (VT), Italia
Distanze strategiche
  • Aeroporto Roma FCO: 120 km / 90 minuti
  • Centro storico: immediato / 2 minuti a piedi
Classificazione area
Centro Storico Medievale - Bandiera Arancione TCI
Microzona OMI: Centro Storico B1 - Posizione storica di pregio
Contesto Ambientale - Punteggio di Qualità
Indice di Qualità della Vita
75/100 (tipico borgo italiano)
Verde pubblico
Parco Torre di Lavello, spazi verdi pubblici
Qualità aria
Eccellente (zona rurale Lazio)
Servizi e Collegamenti - Standard Internazionali
Aeroporti internazionali
  • Roma FCO (120km)
  • Roma CIA (100km)
  • Pisa (200km)
Servizi premium
  • Scuole internazionali: Roma (90 min)
  • Servizi sanitari: Ospedale Belcolle Viterbo (20km)
  • Shopping: Tuscia Outlet Viterbo, Roma
ANALISI DI MERCATO GLOBALE E LOCALE
TENDENZA IMMOBILIARE INTERNAZIONALE 2025
Contesto Macroeconomico
€216B
Mercato immobiliare europeo
Investimenti totali nel 2025 (+13% rispetto all'anno precedente)
€10B
Italia investimenti immobiliari
Volume totale per il 2025, con crescente interesse da investitori internazionali
2.67%
Tassi interesse
EURIRS 20 anni (agosto 2025), in calo rispetto al triennio precedente
1.08
EUR/USD
Tasso di cambio favorevole per investitori statunitensi sul mercato italiano
Mercato Locale vs. Internazionale
ANALISI COMPARATIVA - TRANSAZIONI DOCUMENTATE 2024-2025
Campione Rappresentativo di Transazioni
1
Marzo 2024
  • Tipologia: Appartamento centro storico, 90 m²
  • Prezzo: €83.000
  • €/m²: €922
  • Acquirente: Investitore nazionale
  • Tempi vendita: 95 giorni
  • Particolarità: Via Piazza Mazzini, arredato
2
Giugno 2024
  • Tipologia: Appartamento Via XII Settembre, 90 m²
  • Prezzo: €87.000
  • €/m²: €967
  • Acquirente: Investitore europeo
  • Tempi vendita: 75 giorni
  • Particolarità: Piano primo, ristrutturato
1
Gennaio 2025
  • Tipologia: Appartamento centro storico, 85 m²
  • Prezzo: €79.500
  • €/m²: €935
  • Acquirente: Investitore straniero (Germania)
  • Tempi vendita: 60 giorni
  • Particolarità: Classe energetica B
2
Maggio 2025
  • Tipologia: Appartamento arredato, 80 m²
  • Prezzo: €76.000
  • €/m²: €950
  • Acquirente: Investitore Italia/estero
  • Tempi vendita: 45 giorni
  • Particolarità: Pronto investimento
Analisi Statistica Comparabili
  • Prezzo medio €/m²: €944
  • Scarto quadratico medio: ±3.8%
  • Tendenza prezzi: Stabile/Crescente (+1.2% trim.)
  • Premium acquirenti esteri: +5-8%
STRATEGIA MARKETING INTERNAZIONALE
PIANO STRATEGICO 180 GIORNI - TARGET ESTERO
1
Fase 1: Lancio Internazionale (Giorni 1-45)
Prezzo lancio: €73.000 / $78.840 USD / £62.780 GBP
Marketing mix internazionale:
  • Portali premium: Sotheby's, Christie's, Global Property Guide
  • Tour virtuale 360° + riprese drone centro storico
  • Materiali marketing: IT/EN/DE/FR
  • Fiere immobiliari internazionali
Target geografico: Germania, Regno Unito, Francia, USA, Paesi Bassi
2
Fase 2: Analisi della Risposta del Mercato (Giorni 46-90)
Prezzo adeguato: €70.810 (-3%)
  • Analisi feedback: Per nazionalità acquirenti
  • Servizi a valore aggiunto: Consulenza fiscale, assistenza residenza
  • Partnership: Consulenti fiscali tedeschi/inglesi
  • Stagionalità: Adeguamento periodo estivo
3
Fase 3: Riposizionamento Strategico (Giorni 91-135)
Prezzo competitivo: €67.890 (-7%)
Pacchetto servizi migliorato:
  • Assistenza permesso soggiorno/residenza
  • Consulenza ottimizzazione fiscale
  • Servizi di gestione immobiliare
  • Garanzia reddito locativo primo anno
Campagne mirate: Per paese specifico
4
Fase 4: Chiusura Internazionale (Giorni 136-180)
Prezzo finale negoziabile: €65.700 (-10%)
Servizio completo internazionale:
  • Assistenza legale multilingue
  • Facilitazione bancaria/mutui
  • Servizi post-vendita completi
  • Passaggio di gestione immobiliare
VALUTAZIONE CON METODI INTERNAZIONALI
Approccio di Mercato - Metodo Comparativo
  • Aggiustamento vendite comparabili: €73.000
  • Premium di localizzazione: Centro storico +8%
  • Aggiustamento condizioni: Ottimo stato +5%
  • Aggiustamento temporale: Dati recenti 2025 0%
Valore Approccio di Mercato: €73.000
Approccio al Reddito - Valore di Investimento
  • Rendimento da locazione atteso: 7.62% annuo (lordo)
  • Reddito locativo lordo: €6.487/anno (€6.36/m²/mese)
  • Spese operative: €2.380/anno
  • Reddito Operativo Netto: €4.107/anno
  • Tasso di capitalizzazione dell'area: 6.0-7.5%
Valore Approccio al Reddito: €67.000
Approccio al Costo - Costo di Sostituzione
  • Valore del terreno: €35.000 (centro storico)
  • Costo di costruzione a nuovo: €800/m² (restauro storico)
  • Deprezzamento fisico: 15% (edificio 1800)
  • Obsolescenza funzionale: 5% (layout storico)
  • Obsolescenza economica: 0% (zona turistica)
Valore Approccio al Costo: €78.000

I metodi valutativi applicati sono conformi agli International Valuation Standards (IVS) e rappresentano le tre principali metodologie riconosciute a livello globale per la determinazione del valore di mercato di un immobile. La riconciliazione dei tre approcci permette di ottenere una valutazione equilibrata e affidabile.
VALUTAZIONE FINALE - FASCIA DI PREZZO
Valutazione Tri-scenariale
VALORE MASSIMO: €78.000
  • Tempistica di mercato: Ottimale (estate 2025)
  • Profilo acquirente: Investitore premium internazionale
  • Tempistica: 60-90 giorni
  • Probabilità realizzazione: 25%
  • Valuta: Favorevole EUR vs USD
VALORE PIÙ PROBABILE: €73.000
  • Tempistica di mercato: Normale
  • Profilo acquirente: Investitore/Utilizzatore finale
  • Tempistica: 90-150 giorni
  • Probabilità realizzazione: 60%
  • Scenario base valutazione conforme IVS
VALORE MINIMO: €67.000
  • Tempistica di mercato: Sfavorevole
  • Profilo acquirente: Opportunista/Investitore locale
  • Tempistica: 150-240 giorni
  • Probabilità realizzazione: 90%
  • Scenario stress market
ANALISI INVESTIMENTO PER ACQUIRENTI ESTERI
METRICHE DI INVESTIMENTO
Rendimenti e Performance
7.62%
Rendimento lordo da locazione
Rendimento annuo lordo da locazione
4.83%
Rendimento netto da locazione
Rendimento annuo al netto delle spese
15-20%
Apprezzamento del capitale
Stima della rivalutazione a 5 anni
ROI totale atteso
22-28% combinando rendita locativa e apprezzamento del capitale
Periodo di recupero
11-13 anni per recuperare l'investimento iniziale
Costi Totali Acquisizione
Costi Gestione Annuali
ANALISI FISCALE INTERNAZIONALE
Tassazione per Non Residenti
Imposte sui redditi
IRES su redditi locazione: 26% (ritenuta alla fonte)
Plusvalenze: 26% se vendita <5 anni
Applicazione conforme alle convenzioni fiscali bilaterali per evitare la doppia imposizione.
Imposte patrimoniali
IVIE (Imposta Valore Immobili Estero): 1.06% annuo per residenti italiani all'estero
Applicabile in base alla residenza fiscale dell'acquirente e alle convenzioni fiscali.
Ottimizzazione fiscale
Convenzioni fiscali disponibili: Germania, Francia, UK, USA, Paesi Bassi
Strutture ottimizzanti: Holding europea, Strutture Fiduciarie
Possibilità di pianificazione fiscale internazionale personalizzata in base al paese di residenza dell'investitore.

La normativa fiscale è soggetta a modifiche. Si consiglia di richiedere una consulenza fiscale specializzata prima di finalizzare l'investimento per ottimizzare il carico fiscale in base alla residenza e nazionalità dell'acquirente.
MATRICE SWOT INTERNAZIONALE
PUNTI DI FORZA
  • Location prestigiosa centro storico
  • Rendimento competitivo 7.62%
  • Classe energetica A1 superiore
  • Prezzo competitivo vs mercato
  • Crescita turismo +8.6%
OPPORTUNITÀ
  • Investitori esteri +9.5% Italia
  • Tassi mutui in calo 2.94%
  • Tuscania Bandiera Arancione
  • Recovery turismo post-COVID
  • Incentivi per l'edilizia sostenibile
DEBOLEZZE
  • Costi transazione elevati (16.6%)
  • Barriere linguistiche/burocratiche
  • Mercato locale piccolo
  • Edificio storico (manutenzione)
  • Liquidità limitata in piccola città
MINACCE
  • Instabilità cambi EUR/USD
  • Tassazione non residenti 26%
  • Concorrenza mercati UE
  • Regolamentazione affitti brevi
  • Possibili modifiche fiscali
DOCUMENTAZIONE E COMPLIANCE
ALLEGATI TECNICI INTERNAZIONALI
Documentazione Completa
La valutazione include una serie di allegati tecnici che forniscono supporto documentale all'analisi e permettono di verificare tutti i dati riportati nel presente documento.
1
Visura Catastale aggiornata
Documentazione ufficiale estratta dagli archivi dell'Agenzia delle Entrate - Territorio, comprensiva di planimetrie catastali e certificazione della rendita.
2
Documentazione fotografica
Set completo di immagini professionali dell'immobile, degli interni, degli esterni e del contesto urbano circostante per una valutazione visiva accurata.
DISCLAIMER E NOTE LEGALI INTERNAZIONALI
Validità e Limitazioni
Conformità e validità
Data emissione: 04/08/2025
Validità: 6 mesi (mercato stabile)
Basi metodologiche
Valutazione basata su dati di mercato 2024-2025 e analisi delle tendenze
Tassi di cambio EUR/USD 1.08, EUR/GBP 0.86 alla data valutazione
Limitazioni di Responsabilità
  • Valutazione per fini di investimento - Non consulenza fiscale specifica
  • Mercato soggetto a fluttuazioni valutarie e normative
  • Cambiamenti normativi possono influenzare rendimenti investimento
  • Si raccomanda consulenza legale indipendente pre-acquisizione
  • Rendimenti passati non garantiscono performance future
Certificazione Valutatore
Il sottoscritto certifica che la presente valutazione è stata condotta in conformità agli Standard Internazionali di Valutazione IVSC e alle migliori pratiche internazionali per valutazione immobiliare, utilizzando dati di mercato aggiornati ad agosto 2025 e metodologie riconosciute a livello internazionale.
Timbro e Firma
Data: 04/08/2025
Eugenio Orlyuk
VALORE FINALE RACCOMANDATO
€73.000
Riepilogo Valutazione
€73.000
Valore Finale
Valutazione consigliata in linea con gli standard internazionali
€859
Prezzo/m²
Rapporto prezzo/superficie di 85 m²
7.62%
Rendimento
Rendimento lordo stimato annuo
Intervallo valutativo: €67.000 - €78.000
Questa valutazione rappresenta il valore di mercato equo dell'immobile secondo gli standard internazionali, tenendo conto delle sue caratteristiche uniche, della posizione privilegiata nel centro storico di Tuscania e del potenziale di rendimento per investitori italiani ed esteri.
L'immobile offre un eccellente rapporto qualità-prezzo nel contesto del mercato immobiliare italiano di pregio, con caratteristiche di unicità che lo rendono particolarmente interessante per acquirenti internazionali alla ricerca di un investimento redditizio in una località autentica italiana.